声音来源：南岳镇政协联工委主任　周孝兵

　　近年来，随着旅游经济的快速发展、城区面积的不断扩大和城市基础设施的不断完善，南岳城区的商品房开发项目也如火如荼。据不完全统计，2008年以来，新开发的商品房项目约20余个，累计开发建筑面积近60万平方米；同时借助南岳优美的人居环境和丰富的旅游资源，南岳的商品房价格急剧攀升，直逼衡阳，部分楼盘的价格甚至超过衡阳同类价格。从商品房硬件设施来看，基础设施比较完善且与市区不相上下，但从商品房软件管理来看，小区物业管理与市区相差甚远，严重不配套，也与南岳5A级旅游景区极不协调。可以说，物业管理严重滞后已经成为制约南岳城市发展和打造美丽幸福、宜居家园的“短腿”，急需加强监管、引导。

　　一、南岳城区物业管理的现状

　　物业管理是一项关乎千家万户的民生行业，是改善广大居民居住环境和促进和谐社会、加强文明创建的一项基础工作。随着社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，居民小区物业管理工作显得尤为重要。经过实地调查和走访发现，南岳城区物业管理主要存在以下问题：

　　1、居民小区物业管理入驻率低。据初步统计，近年来南岳城区先后创建了六十多个“四型小区”，组建物业管理的不到四分之一。其中引入正规物业公司托管不到总数的十分之一，只有少数几个如紫云小区、旺和轩、龙缘居等；还有一部分为小区住户自行组织筹资，聘请少量环卫保洁及安保人员(门卫)提供基本的保洁、门卫服务，如北环小区、怡园小区等。绝大多数的小区(含四型小区)处于一种自发、散乱状态。在近几年新开发的商品房楼盘中因政策规定必须带有前期物业，故大多数开发商为了提升楼盘的吸引力，在项目前期都组建了物业公司，但是一旦项目竣工验收，物业公司服务质量跟不上，或者收费服务不配套，业主就会采取更换公司或拒交费用，造成物管机构被迫撤离，如碧城小区前期物业因业主抵制而被迫撤离。

　　2、物业管理公司收费偏低、规模偏小、实力偏弱。据初步统计，南岳城区承担物业管理任务的公司共有7个，分别为索坤、安心、创安、广厦、传奇、乐佳及华庭物业，一线服务员工约二百人，承担着岳秀花园、帝景新城等十余个小区的物业管理工作。目前只能提供环卫保洁、门卫安保、水电代收等基本服务，其他高端、个性及智能服务鲜有开展。同时，南岳商品房整体空置率较高，致使物业公司实际收费偏低，加上部分业主依赖单位赞助，不愿正常缴费，直接导致物业公司服务不规范、不到位。可以说，物业管理公司规模偏小、实力偏弱的现状，与南岳近年来快速发展的房地产市场规模、档次和广阔的市场潜力不相适应，也与南岳作为国家级重点风景名胜区、5A级旅游景区称号及美丽幸福宜居家园的奋斗目标极不配套。

　　3、管理服务水平较低，住户满意率不高。据不完全了解，目前我区各个开发楼盘和“四型”小区中，真正履行业主委员会管理的小区只有2-3个，如紫云小区、旺和轩小区。在现有物管小区中，多数是由原开发企业委托其子公司代管。这种“自建自管”的管理模式所带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，管理水平很难令业主满意。即使有的开发企业子公司代管呈现出一时的活力和繁荣，也是因为要借助这一“活力和繁荣”为后续商品房销售做做样子。一旦开发企业与物管公司脱钩，物业管理将举步维艰。有的物管企业片面追求经济效益，降低服务标准；有的缺乏服务意识，态度不够端正；有的技术力量水平不高，物业维修不及时不到位；有的工作严重不负责，业主意见很大。如某小区发生数名小偷在大白天潜入住户家，用钢棍将数百斤重的保险柜从大门口抬走，大摇大摆如入无人之境，而小区物管人员未作任何阻拦和询问、登记。

　　4、业主与物业管理企业矛盾尖锐，不稳定因素凸现。近几年随着商品房建设热潮的到来，有的开发商在建设过程中不讲诚信，偷工减料；有的擅自改变设计规划，导致小区建设先天不足；有的小区交付使用时绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益；有的小区车库、地下室、活动中心、会所等公建配套设施权属界定不清，造成业主对产权的强烈主张。有些问题业主从开发商处得不到及时解决，就只能同物管企业交涉，导致业主与物管企业矛盾异常尖锐，甚至出现打架斗殴、业主集体上访的恶劣情形出现。而有的业主消费意识差，无故拒交物业管理费，而物管企业只好降低服务标准，如此恶性循环，既给业主生活带来不便，也极大地影响社会和谐稳定。

　　二、建议措施

　　1、健全组织领导，为物业管理工作提供有力保障。物业管理工作是一项系统工程，综合性问题靠某一部门单打独斗难以见效。建议参照外地做法，相关部门成立物业管理协调小组，健全组织、明确职责，形成合力。同时加强街道、乡镇和社区等基层组织在商品房小区验收的话语权，创造条件让基层组织发挥作用，努力维护社会和谐稳定。

　　2、加大监管力度，推动物业管理行业健康发展。房产部门要加强对物业管理行业的监管，下大力气整顿和规范物业管理市场秩序，加强对物业管理企业的资质管理，严格准入、清出和投诉举报制度。引入竞争机制，彻底改变物业管理工作由开发建设单位“自建自管”的状况，推动物业管理企业优胜劣汰。进一步拓宽工作领域，努力加强对单位自建居民小区物业管理工作的指导。

　　3、加强规划执法力度，严把项目综合验收标准。住宅小区项目规划设计时，要充分考虑项目建成后的物业管理问题，从源头上解决小区停车难、行路难、公共设施不配套等问题。要加大对开发建设单位的监管力度，制定项目综合验收标准，严把房屋建筑、配套设施、公共绿化的质量关、规划关。加强执法力度，对私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处，从源头上杜绝开发商遗留问题造成的小区物业管理纠纷。

　　4、加大宣传力度，为物业管理创造良好的环境。加强对居民的物业消费意识宣传教育，引导各居民小区按法律程序尽快成立业主委员会，促进业主自律。教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，按时足额交纳物业管理费，确保物业公司正常运转；自觉遵守物业管理的有关规定，维护公共秩序和环境卫生。